Para propietarios de casas, departamentos o locales comerciales en Chile que residen fuera del país, poseen múltiples inversiones inmobiliarias o prefieren no gestionar directamente la relación con los inquilinos, la alternativa legal estándar es celebrar un contrato de mandato para la administración y arriendo de bienes raíces.
A través de este mandato (suscrito con una empresa de gestión inmobiliaria, un corredor de propiedades o un apoderado de confianza), se encomienda la gestión integral de la vivienda. En este artículo explicamos cuáles son las facultades operativas que incluye este mandato, qué resguardos fijar respecto al cobro de rentas y cómo autorizar acciones judiciales de desalojo.
1. Atribuciones clave en el Mandato de Administración de Inmuebles
El mandato de administración de propiedades redactado por escritura pública o documento notarial debe otorgar facultades claras para la gestión del bien raíz:
- Promoción y Firma de Contratos de Arriendo: Buscar arrendatarios evaluando su comportamiento comercial (DICOM), fijar el canon de arriendo y suscribir los contratos de arriendo ante Notario Público.
- Cobro de Rentas de Arriendo y Garantías: Recibir los depósitos mensuales del arriendo, administrar el mes de garantía y emitir las boletas o recibos correspondientes.
- Mantención y Reparaciones: Autorizar reparaciones ordinarias necesarias para la conservación de la propiedad (descontándolas de la renta recibida según tope fijado).
- Pago de Gastos Comunes y Contribuciones: Fiscalizar que el arrendatario pague al día los gastos comunes ante la administración del edificio y efectuar el pago del impuesto territorial ante Tesorería.
- Representación ante la Comunidad y Copropiedad: Asistir con voz y voto a las Asambleas de Copropietarios (Ley 21.442) en representación del dueño.
2. Facultades Judiciales para desalojo por la Ley Devuélveme mi Casa
Un aspecto crítico que debe contemplar el mandato es autorizar al apoderado para actuar en caso de no pago o morosidad del inquilino:
- Conceder facultad especial para designar abogado y presentar demandas de terminación de contrato de arriendo, cobro de rentas impagas y restitución del inmueble bajo la Ley 21.461 (Ley Devuélveme mi Casa).
- Otorgar facultad para firmar actas de restitución y finiquitos de arriendo.
3. Término y revocación del mandato de arriendo
El propietario mantiene el derecho inalienable de revocar el mandato de administración mediante carta certificada notarial o comunicación formal con aviso previo de 30 a 60 días, exigiendo la entrega de la carpeta del arrendatario, contratos originales y rendición de cuentas final.
Inspecciones periódicas y mantención de la propiedad
El mandato de administración autoriza al apoderado para efectuar inspecciones periódicas al estado del inmueble arrendado y coordinar las reparaciones necesarias, descontando los costos comprobados con boletas de la renta mensual transferida al propietario.
Fiscalización del pago de servicios básicos y contribuciones de bienes raíces
El mandato de administración de propiedades faculta al apoderado para requerir periódicamente los comprobantes de pago de agua, luz, gas y gastos comunes al arrendatario. Asimismo, el mandatario gestiona el pago oportuno del impuesto territorial (contribuciones) ante la Tesorería General de la República a nombre del propietario.
Representación en asambleas de copropiedad e impuestos
El mandato de administración autoriza al apoderado para asistir con voz y voto a las asambleas de copropietarios del edificio (Ley 21.442) y gestionar el pago del impuesto territorial (contribuciones) ante la Tesorería General de la República a nombre del propietario.
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Contar con un mandato de administración redactado por un abogado especialista en derecho inmobiliario resguarda tu patrimonio frente a la morosidad o deterioros causados por los arrendatarios.
Cobro judicial de rentas e indemnizaciones por daños en el inmueble
El mandato de administración autoriza al apoderado para entablar demandas judiciales de cobro de rentas de arriendo, consumos básicos impagos y restitución de la vivienda, exigiendo el pago de la garantía para cubrir las reparaciones de deterioros dejados por el arrendatario.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador vender la propiedad con el mandato de arriendo?
No. Administrar e inferir contratos de arriendo son actos de administración ordinaria. Vender o hipotecar el bien requiere un mandato especial con facultad explícita de enajenación por escritura pública.
¿Es necesario otorgar este mandato por escritura pública?
Para celebrar arriendos por periodos breves o medianos basta un documento legalizado ante notario. Si el contrato de arriendo se inscribirá en el CBR, se recomienda otorgarlo por escritura pública.
¿Qué pasa si el administrador cobra la renta y no se la transfiere al dueño?
El propietario puede interponer una demanda civil de rendición de cuentas e iniciar querella penal por el delito de apropiación indebida de dinero.
¿Responde el administrador si el arrendatario deja de pagar la renta?
El administrador responde por la negligencia en la selección del inquilino o en el cobro oportuno. No obstante, no garantiza el pago del arriendo salvo que haya suscrito una garantía de pago explícita.
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