En el mercado inmobiliario y financiero de Chile, el leasing habitacional y comercial constituye un mecanismo alternativo de financiamiento de gran popularidad para la adquisición de viviendas nuevas o usadas, oficinas y locales comerciales. Regulado fundamentalmente por la Ley N° 19.281 sobre Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa y las normas mercantiles bancarias, este sistema combina tres actos jurídicos interdependientes: un contrato de arrendamiento a largo plazo, una cuenta de ahorro metódico para la vivienda y una promesa irrevocable de compraventa vinculada al pago de cuotas periódicas. Cuando el titular o inversionista no puede concurrir personalmente a suscribir las sucesivas escrituras públicas o tramitar los desembolsos, se hace indispensable el otorgamiento de un mandato especial para leasing habitacional e inmobiliario ante notario público.
Dada la estricta fiscalización ejercida por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los bancos y las Sociedades Inmobiliarias de Leasing, cualquier imprecisión o falta de facultades específicas en el mandato derivará en el rechazo de la operación de financiamiento.
1. Complejidad Estructural del Leasing Habitacional
Para comprender por qué un mandato genérico de administración resulta inútil frente a una sociedad de leasing, es necesario examinar las etapas que componen la operación según la Ley 19.281:
- Adquisición de la Propiedad por la Inmobiliaria de Leasing: La empresa de leasing adquiere la vivienda en dominio exclusivo al contado o mediante financiamiento matriz a un tercero vendedor o inmobiliaria desarrolladora.
- Contrato de Arrendamiento con Aporte de Ahorro: La sociedad de leasing entrega la tenencia y uso material del inmueble al usuario mediante una escritura pública solemne de arrendamiento, donde cada cuota mensual desglosa un componente de renta de arriendo pura y un componente destinado a un fondo de ahorro habitacional.
- Promesa Irrevocable de Compraventa y Opción de Compra: Se pacta que una vez enterado el total del plazo estipulado (por ejemplo, 15, 20 o 25 años) o completado el valor residual fijado, la sociedad de leasing queda contractualmente obligada a transferir el dominio definitivo del bien raíz al arrendatario.
2. Facultades Indispensables en la Minuta Notarial de Mandato
El mandato para operar ante sociedades de leasing inmobiliario debe redactarse bajo la modalidad de escritura pública solemne, debiendo detallar con precisión técnica facultades como las siguientes:
- Facultad de Celebrar Contratos de Arrendamiento a Largo Plazo: Autorización expresa para estipular cánones de arrendamiento en Unidades de Fomento (UF), períodos de vigencia superiores a cinco años y aceptar cláusulas de aceleración o resolución por mora.
- Facultad de Suscribir Promesas de Compraventa e Imponer Gravámenes: Poder especial para contraer la promesa irrevocable de compraventa sobre la propiedad individualizada (comuna, calle, número, rol de avalúo y deslindes), conviniendo precios, intereses de financiamiento, multas y cláusulas penales.
- Tramitación ante el MINVU y Cobro de Subsidios Habitacionales: Facultad para gestionar y aplicar el subsidio habitacional estatal del Fondo Solidario de Elección de Vivienda o Subsidio Clase Media (Decreto Supremo 1 y D.S. 19), endosando certificados de subsidio y autorizando cargos bancarios en BancoEstado.
- Facultad de Recepción Material del Inmueble: Poder para concurrir al inmueble, inspeccionar su estado de conservación técnico y firmar el Acta de Entrega Material y Conformidad ante la empresa constructora o inmobiliaria.
- Facultad de Ejercer la Opción de Compra y Otorgar la Escritura Definitiva: Autorización solemne para que, cumplidas las condiciones financieras o pagado el saldo de precio, el mandatario comparezca ante notario suscribiendo la escritura pública definitiva de compraventa y transferencia de dominio, requiriendo su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
3. Vigencia y Calificación Bancaria del Mandato
Las entidades financieras y sociedades de leasing en Chile exigen que el mandato no sólo conste en escritura pública matriz, sino que se acompañe de un Certificado de Vigencia del Mandato emitido por el archivero judicial o notario respectivo con una antigüedad no superior a 30 o 60 días, verificando que el mandante no haya revocado el encargo ni haya sobrevenido incapacidad física o legal.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar un contrato de leasing habitacional con un poder simple?
No. Las sociedades de leasing y bancos exigen sin excepción un mandato otorgado por escritura pública notarial, dado que el contrato involucra la promesa solemne de compraventa de un inmueble y la asunción de obligaciones a largo plazo.
¿Puede el mandatario postular al subsidio habitacional del Estado a mi nombre?
Sí, siempre que la escritura pública de mandato mencione expresamente la facultad de realizar gestiones ante el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), el SERVIU y BancoEstado, aplicando los fondos del subsidio al financiamiento del leasing.
¿Qué ocurre si el mandante fallece durante el período de arriendo del leasing?
Por regla general, los contratos de leasing habitacional exigen la contratación de un seguro de desgravamen. Al fallecer el titular, el seguro cubre el saldo insoluto de la deuda, extinguiendo las cuotas pendientes y permitiendo que los herederos ejerzan la opción de compra.
¿Puede el apoderado renunciar a la opción de compra en el leasing?
Solo si se le facultó expresamente para ello. Por seguridad jurídica, los mandantes suelen limitar el poder únicamente a formalizar la adquisición del dominio a favor del propio mandante, impidiendo renuncias de derechos patrimoniales.
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