Al adquirir una vivienda, departamento o parcela financiada mediante un crédito hipotecario bancario en Chile, el comprador titular del crédito debe concurrir a la Notaría Pública designada para suscribir la extensa escritura pública matriz de Compraventa, Mutuo e Hipoteca. Sin embargo, cuando el deudor se encuentra imposibilitado de asistir presencialmente (por encontrarse viviendo en el extranjero, residiendo en otra región de Chile o por enfermedad), la única vía jurídica para no perder la aprobación crediticia es comparecer representado mediante un Mandato Especial por Escritura Pública para Contratar Crédito Hipotecario.
No obstante, los departamentos jurídicos (fiscalías) de las instituciones bancarias (Banco de Chile, Santander, BancoEstado, BCI, Scotiabank, Itaú y mutuarias) aplican un control de legalidad de personerías sumamente riguroso: cualquier omisión en las cláusulas sobre contratación de pólizas de seguro, cláusulas de aceleración o facultades para gravar con hipotecas generales acarreará el rechazo inmediato del poder y la paralización del desembolso del crédito. En este artículo explicamos cuáles son las facultades bancarias indispensables y cómo redactar el mandato.
1. Solemnidad Ineludible: Mandato por Escritura Pública
Por mandato expreso del artículo 2123 del Código Civil y las exigencias de la Ley General de Bancos, el poder para obligar a una persona en una operación de mutuo con garantía real hipotecaria debe otorgarse necesariamente por Escritura Pública solemne ante Notario Público (o ante el Cónsul General de Chile en el extranjero con su respectiva protocolización en el Archivo Judicial o Notaría chilena).
Un poder notarial simple firmado en hoja suelta carece de todo valor legal para las fiscalías bancarias y será rechazado de plano.
2. Las 6 Facultades Críticas que exige la Fiscalía del Banco
Para que la fiscalía del banco financista autorice la comparecencia del apoderado, la escritura pública de mandato especial debe individualizar el inmueble específico o facultar expresamente para:
- Celebrar Contrato de Mutuo o Préstamo de Dinero: Facultar al mandatario para contratar con el banco créditos de dinero en Unidades de Fomento (UF) o pesos, pactando el monto del préstamo, la tasa de interés fija o variable, el plazo en años (20, 25 o 30 años) y el sistema de amortización por dividendos mensuales.
- Constituir Hipoteca y Prohibiciones a favor del Banco: El artículo 2143 del Código Civil exige poder especialísimo para hipotecar. La cláusula debe autorizar expresamente a "constituir hipoteca con cláusula de garantía general o específica y prohibición perpetua o temporal de gravar, enajenar y arrendar el inmueble en favor de la entidad bancaria".
- Suscribir Pagarés Notariales de Resguardo: Autorizar al mandatario para firmar pagarés a la vista o con vencimientos sucesivos que respalden la obligación principal.
- Contratar Seguros Obligatorios Asociados al Crédito: Facultar para contratar pólizas colectivas o individuales de Seguro de Desgravamen (vida), Seguro de Incendio y Sismo, designando al banco como beneficiario preferente de las indemnizaciones.
- Estipular Cláusula de Aceleración y Domicilio Especial: Aceptar que el banco pueda hacer exigible el total de la deuda en caso de mora y fijar domicilio especial en la comuna de Santiago o de la notaría.
- Firmar Escrituras de Rectificación y Aclaración: Facultar al apoderado para salvar cualquier reparo menor de deslindes formulado por el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
3. Inscripción de la Compraventa e Hipoteca en el Conservador
El Conservador de Bienes Raíces (CBR) califica la personería inserta en la escritura matriz e inscribe simultáneamente el Dominio a nombre del mandante en el Registro de Propiedad y la Hipoteca y Prohibición a favor del Banco en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, habilitando el pago de los fondos al vendedor mediante carta de resguardo.
Validación previa de mandatos ante fiscalías bancarias
El mandato por escritura pública para créditos hipotecarios debe contemplar las cláusulas de seguros de desgravamen, aceleración y pagarés requeridas por los bancos, asegurando que el crédito se liquide y desembolse sin trabas burocráticas al momento de la firma.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el mandatario firmar el crédito hipotecario si el mandante está en el extranjero?
Sí. El mandante otorga una Escritura de Mandato Consular en el Consulado de Chile en el exterior, la cual se legaliza en el Minrel en Santiago y se protocoliza en una notaría chilena para comparecer ante el banco.
¿Qué pasa si la fiscalía bancaria rechaza una cláusula del mandato por considerarla insuficiente?
Se debe otorgar una Escritura Pública de Complementación o Ratificación de Mandato ante notario incorporando la facultad específica exigida por el banco.
¿Puede el mandatario quedarse con los fondos del crédito hipotecario?
No. El banco liquida los fondos del crédito mediante vale vista emitido directamente a nombre del vendedor de la propiedad o mediante abono a la cuenta del mandante.
¿Cuánto cuesta otorgar un mandato especial por escritura pública para crédito bancario?
El arancel notarial por el otorgamiento y copia autorizada de la escritura pública de mandato suele fluctuar entre $40.000 y $75.000 en las notarías de Chile.
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