Uno de los motivos de conflicto más amargos tras firmar la escritura pública de compraventa de una propiedad en Chile ocurre cuando transcurre la fecha acordada para la entrega material de las llaves y el vendedor (o sus arrendatarios) se niega a desocupar y entregar la casa o departamento al nuevo propietario.
Esta situación de retraso injustificado se denomina jurídicamente mora en la entrega del inmueble. Para evitar quedar en la desprotección total o tener que pagar un arriendo adicional mientras esperas mudarte, la ley y la técnica de redacción contractual permiten incorporar resguardos severos en la escritura de compraventa. En este artículo explicamos cuáles son tus derechos como comprador, cómo se aplican las multas diarias y cuáles son las acciones legales para tomar posesión de tu propiedad.
1. La Cláusula Penal diaria por retraso en la entrega
La principal herramienta preventiva que debe incorporar tu abogado especialista al redactar la escritura pública de compraventa es la cláusula penal moratoria por día de retraso (artículos 1535 y siguientes del Código Civil).
Mediante esta cláusula se estipula de forma explícita que:
- Se fija una fecha exacta e improrrogable para la entrega material de la propiedad (ejemplo: "dentro de los 5 días hábiles siguientes a la entrega del Certificado de Dominio Vigente").
- Si el vendedor no entrega las llaves en dicha fecha, incurrirá de pleno derecho en una multa a beneficio del comprador de 1 a 3 Unidades de Fomento (UF) por cada día corrido de retraso hasta la entrega efectiva.
- Se faculta al notario para retener un porcentaje de los vales vista del precio de venta depositados en custodia notarial hasta que se firme el Acta de Entrega Material conforme por el comprador.
2. Juicio de Cumplimiento de Contrato y restitución del bien
Si el vendedor persiste en su negativa a entregar la propiedad a pesar de las multas pactadas, el comprador (que ya es el dueño legal inscrito en el Conservador de Bienes Raíces) dispone de dos acciones judiciales principales interpuesta por intermedio de un abogado:
- Demanda de Cumplimiento Forzoso de Contrato con Indemnización: Se solicita al Juez de Letras en lo Civil que ordene el auxilio de la fuerza pública para desalojar al vendedor moroso y exige el cobro acumulado de las multas de la cláusula penal.
- Acción Reivindicatoria (Juicio de Dominio): El dueño no posesor (el comprador inscrito) demanda al posesor no dueño (el ex propietario) para que sea condenado a restituir el inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento con la fuerza pública.
3. Acta de Entrega Material e inspección física del inmueble
El día en que finalmente el vendedor hace entrega de las llaves, el comprador debe realizar una inspección minuciosa acompañado si es posible de un acta firmada. Se debe verificar que la propiedad se entregue libre de ocupantes, con los medidores de luz, agua y gas al día, y sin los daños o retiros maliciosos de griferías o accesorios que formaban parte del inmueble.
Compensación de gastos de bodegaje y arriendo por atraso
Si el comprador debe pagar bodegaje de muebles o arriendo provisorio debido al incumplimiento del vendedor en la entrega, estos gastos patrimoniales directos pueden ser demandados como indemnización de perjuicios emergentes ante los Tribunales Civiles.
Recepción conforme de la propiedad y acta de llaves
El día de la entrega material, comprador y vendedor firman el Acta de Recepción Conforme del Inmueble. En este documento se deja constancia de la lectura de medidores de agua, luz y gas, el estado de los artefactos y la entrega total de los juegos de llaves y controles de acceso.
Descuento de multas en las instrucciones notariales
La inclusión de cláusulas notariales que faculten descontar la multa diaria por mora directamente de los vales vista retenidos en notaría es el incentivo más eficaz para lograr la entrega de las llaves en la fecha convenida.
Para redactar cláusulas de entrega rigurosas o asesorarte ante un incumplimiento contractual, conoce nuestro servicio de escrituras de compraventa y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar las chapas de la puerta de la casa si el vendedor se retrasa en entregarla?
Si la propiedad ya está inscrita a tu nombre en el CBR y venció el plazo de entrega pactado, eres el dueño legal. Sin embargo, para evitar denuncias de violación de morada si el vendedor aún habita adentro, se recomienda notificar notarialmente o actuar mediante orden judicial.
¿Se pueden descontar las multas diarias por retraso directamente del vale vista?
Sí, siempre que las instrucciones notariales redactadas en la escritura hayan facultado expresamente al notario para descontar de los fondos retenidos al vendedor el valor de las multas por días de retraso acreditados.
¿Cuánto demora un juicio de lanzamiento contra un vendedor moroso?
Un juicio civil de cumplimiento o reivindicatorio de dominio suele tomar entre 4 y 12 meses hasta obtener la orden de lanzamiento con auxilio de Carabineros.
¿Qué pasa con las cuentas de luz y agua acumuladas durante el periodo de mora del vendedor?
La escritura debe estipular que todos los consumos e impuestos devengados hasta el día de la entrega material efectiva son de cargo exclusivo del vendedor.
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