En el mercado inmobiliario chileno, la forma habitual de transferir una propiedad es la compraventa tradicional a cambio de un precio en dinero. Sin embargo, cuando dos propietarios desean intercambiar sus respectivos inmuebles (por ejemplo, una persona que permuta su casa en Santiago por una parcela en el sur, o un departamento de dos dormitorios por una oficina comercial), el ordenamiento jurídico contempla una figura contractual solemne sumamente eficiente: el Contrato de Permuta de Bienes Raíces (regulado en los artículos 1897 al 1900 del Código Civil).
La permuta o cambio de propiedades permite a las partes adquirir un nuevo bien raíz sin necesidad de buscar compradores en el mercado abierto ni depender de créditos bancarios inmediatos. En este artículo explicamos cuáles son las diferencias con la escritura de compraventa, cómo se compensan las diferencias de valor mediante dinero y qué ventajas tributarias y registrales ofrece.
1. ¿Qué es el Contrato de Permuta según el Código Civil?
El artículo 1897 del Código Civil define la permuta como: "La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro".
Cuando el intercambio recae sobre bienes raíces, el contrato es solemne y debe otorgarse obligatoriamente por escritura pública ante Notario Público. A través de este único instrumento, ambas partes transfieren recíprocamente el dominio de sus respectivos inmuebles, procediendo el Conservador de Bienes Raíces (CBR) a practicar las inscripciones de dominio cruzadas.
2. Diferencia entre Permuta y Compraventa: ¿Qué ocurre si se paga dinero adicional?
En la práctica inmobiliaria es muy común que las propiedades permutadas no tengan exactamente el mismo valor comercial. En este caso, el dueño del inmueble de menor valor aporta una suma de dinero complementaria denominada **saldo o compensación en dinero**.
Para determinar si el contrato se califica jurídicamente como Permuta o como Compraventa, el artículo 1794 del Código Civil establece una regla matemática precisa:
- Es Permuta: Si el valor del inmueble entregado en intercambio vale más que el dinero aportado como saldo. Ejemplo: Se intercambia un departamento valorado en 4.000 UF por una parcela de 3.000 UF más 1.000 UF en dinero.
- Es Compraventa: Si la suma de dinero aportada como saldo vale más que el inmueble entregado. Ejemplo: Se entrega un sitio de 1.500 UF más 2.500 UF en dinero para adquirir una casa de 4.000 UF.
3. Doble Estudio de Títulos: Precaución Indispensable
A diferencia de una compraventa ordinaria donde se audita un solo inmueble, en el contrato de permuta el abogado especialista debe realizar un doble estudio de títulos simultáneo. Se debe certificar que ambos inmuebles permutados se encuentren libres de embargos, hipotecas bancarias sin alzar, litigios judiciales y deudas de contribuciones ante la Tesorería General de la República (TGR).
4. Ventajas operativas y arancelarias de la Permuta
Celebrar una permuta por escritura pública ofrece importantes eficiencias:
- Un solo acto notarial: Ambas transferencias de dominio quedan contenidas en una sola escritura pública, optimizando los tiempos de firma y coordinación.
- Menor exposición al riesgo de mercado: Las partes no quedan expuestas a quedar "sin casa" entre la venta de una propiedad y la búsqueda de la siguiente.
- Tratamiento tributario: Para el cómputo de la plusvalía y la franquicia de las 8.000 UF exentas de ganancia de capital ante el SII, se toma como valor de enajenación el valor comercial asignado en la escritura de permuta.
Inscripción simultánea en múltiples Conservadores de Bienes Raíces
Al permutar propiedades ubicadas en distintas jurisdicciones (por ejemplo, una en Santiago y otra en Valparaíso), se solicitan dos copias autorizadas de la escritura matriz en notaría para tramitar de forma paralela las inscripciones de dominio en ambos Conservadores sin demoras.
Redacción de cláusulas penales e instrucciones en la permuta
En el contrato de permuta de inmuebles es fundamental pactar cláusulas penales recíprocas por atraso en la entrega de las llaves y coordinar la entrega de las compensaciones en dinero mediante vales vista bajo instrucciones notariales cruzadas hasta la inscripción en ambos CBR.
Para estructurar un contrato de permuta inmobiliaria o auditar los títulos de ambas propiedades, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden permutar propiedades ubicadas en distintas comunas o regiones de Chile?
Sí. Se firma una sola escritura pública en cualquier notaría de Chile y luego se ingresan copias autorizadas a los respectivos Conservadores de Bienes Raíces de cada comuna.
¿Puede una persona demandar rescisión por Lesión Enorme en una permuta?
Sí. Si el justo precio de uno de los inmuebles permutados difiere en más del doble respecto del valor asignado, la parte afectada puede demandar la rescisión por lesión enorme.
¿Qué pasa si una de las propiedades tiene una hipoteca bancaria vigente?
Se debe gestionar previamente con el banco el alzamiento de la hipoteca o el traslado de la garantía hipotecaria al nuevo inmueble recibido en permuta.
¿Cómo se pagan los aranceles del Conservador en una permuta?
Cada parte asume habitualmente el arancel de inscripción de dominio del inmueble que recibe en el CBR correspondiente.
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