Al comprar una casa, departamento o terreno en Chile mediante un crédito hipotecario, las instituciones financieras financian habitualmente entre el 80% y el 90% del valor total de la tasación del inmueble. El porcentaje restante (generalmente correspondiente al 10% o 20% del precio) debe ser aportado directamente por el comprador con sus propios ahorros. A este pago inicial en efectivo se le conoce en el mercado inmobiliario chileno como el pie de la compraventa.
Pagar el pie representa un esfuerzo financiero mayúsculo. Sin embargo, entregar sumas elevadas de dinero de forma anticipada antes de que el dominio esté inscrito a tu nombre implica importantes riesgos si no se aplican los resguardos legales correspondientes. En este artículo explicamos cuánto es el porcentaje estándar del pie en Chile, cómo debe estructurarse su pago y cuáles son las cláusulas indispensables en la escritura de compraventa para proteger tus ahorros.
1. ¿Cuánto es el monto o porcentaje del pie en Chile?
El porcentaje exigido por concepto de pie depende de la modalidad de compra y del perfil financiero del comprador:
- Compraventa con Crédito Hipotecario: Los bancos e instituciones financieras exigen por regla general un pie mínimo del 10% al 20% del precio total. Si la propiedad vale 4.000 UF, el pie corresponderá a 400 u 800 UF.
- Compras en Verde o en Blanco: Las inmobiliarias suelen permitir pagar el 10% o 20% del pie en cuotas mensuales durante el periodo de construcción de la obra (por ejemplo: 18 a 36 cuotas abonadas con tarjeta de crédito o cheques).
- Compra al contado: El pie puede pagarse al momento de la promesa de compraventa como reserva o adelanto, pactándose el saldo contra entrega de la propiedad e inscripción en el Conservador.
2. ¿Cómo se debe pagar el pie de forma segura?
El mayor error que cometen algunos compradores por desconocimiento es transferir el pie directamente a la cuenta corriente personal del vendedor al firmar una simple reserva o promesa informal.
Para resguardar tu dinero de forma profesional, el pago del pie debe estructurarse mediante alguno de los siguientes mecanismos de resguardo legal:
- Póliza de Seguro de Anticipos (en compras en verde): Si pagas el pie en cuotas a una inmobiliaria antes de la Recepción Definitiva, la Ley 20.007 exige que la empresa te entregue una Póliza de Seguro de Garantía por el 100% de los abonos realizados.
- Vale Vista en Custodia Notarial (en ventas usadas): El monto del pie se emite en un vale vista bancario nominativo a nombre del vendedor y se deja depositado en la notaría bajo Instrucciones Notariales de Pago. El notario solo entregará el vale vista al vendedor cuando la propiedad quede debidamente inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
3. ¿Se puede incluir el pie en la escritura pública definitiva?
En la escritura pública de compraventa otorgada ante notario, se debe hacer mención explícita al monto del pie pagado o dejado en custodia, detallando el número del vale vista y el banco emisor. De esta forma, el pie queda incorporado formalmente como parte del precio pactado en el contrato traslaticio de dominio.
Financiamiento del pie mediante tarjetas de crédito o cuotas directas
En proyectos en verde, las inmobiliarias suelen permitir diferir el pago del pie en cuotas con tarjeta. El comprador debe calcular cuidadosamente su carga financiera mensual para evitar sobreendeudamiento antes del otorgamiento final del crédito hipotecario.
Resguardo del pie ante la quiebra de la constructora
La Póliza de Seguro de Garantía exigida en compras en verde protege de forma directa los dineros aportados por el comprador por concepto de pie. Si la empresa desarrolladora se declara en liquidación judicial, la compañía de seguros reembolsa la totalidad de los anticipos caucionados.
Para estructurar el pago del pie de tu compraventa con resguardo notarial y revisar la carpeta legal del inmueble, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el pie si me arrepiento de comprar sin justificación legal?
Si te arrepientes de comprar sin que exista un rechazo de títulos o de crédito pactado en la promesa, el vendedor podrá ejecutar la cláusula penal (multa de arrepentimiento) cobrando el porcentaje fijado en la promesa sobre el pie depositado.
¿Puede el vendedor exigir la entrega del pie antes de la inscripción en el CBR?
No se recomienda bajo ninguna circunstancia. Liberar el pie antes de la inscripción registral deja al comprador desprotegido ante embargos de última hora o vicios en la cadena de propiedad.
¿Se pueden pagar los gastos operacionales con el monto del pie?
No. El pie es parte del precio de compraventa del inmueble. Los gastos operacionales (notaría, arancel CBR, estudio de títulos y tasación) se pagan por separado.
¿Cuánto tiempo demora la notaría en devolver el vale vista del pie si falla el negocio?
Si se cumple la condición suspensiva pactada en las instrucciones notariales, el notario devuelve el vale vista al comprador en un plazo de 24 a 48 horas.
Cuéntanos tu caso y te orientamos sin costo ni compromiso.