El plazo en la promesa de compraventa: plazos fatales, mora automática y término del contrato

Al firmar una promesa de compraventa sobre un bien raíz en Chile, una de las cláusulas más delicadas y con mayor potencial de entrampamiento procesal es la relativa al Plazo de Celebración del Contrato Definitivo. Frecuentemente, las partes redactan estipulaciones vagas como: "La escritura definitiva se firmará aproximadamente en 60 días" o "cuando los títulos estén listos", sin fijar una fecha límite fatal ni regular qué ocurre si el día del vencimiento una de las partes simplemente no asiste a la Notaría Pública designada.

En el ordenamiento civil chileno, el cómputo y naturaleza del plazo determina de forma fulminante si la contraparte queda o no constituida en Mora Legal Automática bajo el artículo 1551 N° 1 del Código Civil, o si, por el contrario, la promesa queda paralizada en un limbo jurídico indefinido que exige tramitar una previa y costosa notificación judicial a través de un receptor civil. En este artículo explicamos la diferencia entre plazo suspensivo y extintivo, cómo opera la mora por el solo transcurso del tiempo y cómo levantar un Acta Notarial de Incomparecencia para habilitar el cobro de multas.

1. Plazo Extintivo vs. Plazo Suspensivo en la Promesa (Artículo 1554 N° 3)

La doctrina civil chilena y la jurisprudencia de las Cortes distinguen dos formas de pactar el plazo:

• 1. Plazo Suspensivo (Tesis Tradicional): El plazo se concibe como el momento a partir del cual se hace exigible la obligación de otorgar la compraventa definitiva. Al llegar el día fijado, nace el derecho de exigir la firma, pero el contrato de promesa no caduca de inmediato por el solo vencimiento del día, manteniéndose vigentes las acciones legales.
• 2. Plazo Extintivo o Caducidad Expresa: Si las partes pactan expresamente que el plazo es fatal y de caducidad (por ejemplo: "vencido el día 15 de diciembre de 2026 sin que se haya firmado la compraventa, la presente promesa quedará ipso facto resuelta y extinguida de pleno derecho"), la llegada del plazo extingue la promesa automáticamente, liberando a las partes y activando la restitución de dineros o cobro de la cláusula penal.

2. La Interpelación Contractual y Mora Automática (Artículo 1551 N° 1 del Código Civil)

El artículo 1551 del Código Civil consagra la regla de oro sobre la constitución en mora del deudor:

1. La Regla General de la Mora por el Solo Plazo (N° 1): "El deudor está en mora: 1° Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley en casos especiales requiera que se le reconvenga por el juez para constituirle en mora".
2. La Exigencia de Estar Llano a Cumplir (Artículo 1552 - La Mora Purga la Mora): Para que una parte pueda constituir válidamente en mora a la otra y exigir la multa penal o la resolución del contrato, el artículo 1552 impone un requisito ineludible: la parte que demanda o reclama debe haber cumplido su propia obligación o estar llana a cumplirla en la forma y tiempo debidos. Si el comprador no tiene el dinero en la notaría, no puede alegar que el vendedor no asistió.

3. Redacción Recomendada de la Cláusula de Plazo y Domicilio Notarial

Para evitar discusiones sobre en qué notaría debía firmarse el contrato, la promesa debe estipular:

• Día y hora límite exacta (por ejemplo: "a más tardar el día 30 de noviembre de 2026 a las 17:00 horas").
• Notaría Pública individualizada con su nombre, titular y dirección exacta (por ejemplo: "en la Notaría de don Iván Torrealba Acevedo, ubicada en calle Huérfanos...").
• Estipulación expresa de que el plazo tiene el carácter de fatal de días corridos conforme al artículo 49 del Código Civil.

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