Al comprar una casa, departamento o predio rústico en Chile cuyo vendedor es un hombre casado bajo el régimen patrimonial de Sociedad Conyugal, uno de los errores jurídicos más graves y frecuentes cometidos en la firma de la promesa inmobiliaria es que el marido comparezca y firme el contrato en solitario ante el Notario Público, argumentando confiadamente: "Yo soy el administrador legal de la sociedad conyugal y la casa está inscrita a mi nombre en el Conservador de Bienes Raíces; mi señora firmará después la escritura definitiva".
Frente a esta errónea creencia, la legislación civil chilena y la reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema imponen una barrera insoslayable consagrada en el artículo 1749 del Código Civil: el marido administrador tiene prohibición legal estricta de prometer enajenar bienes raíces sociales o propios de la mujer sin la autorización expresa de su cónyuge. Si la mujer no autoriza la promesa por escrito ante Notario, el contrato preparatorio adolece de Nulidad Relativa, quedando el comprador totalmente desprotegido frente a la negativa posterior de la cónyuge. En este artículo explicamos cuáles son las formalidades legales, las vías de saneamiento y la autorización judicial supletoria.
1. El Mandato Protector del Artículo 1749 del Código Civil
El artículo 1749 del Código Civil establece las limitaciones a las facultades de administración del marido para resguardar el patrimonio familiar:
- 1. Prohibición Expresa de Prometer Enajenar (Inciso 3°): El marido no puede "enajenar ni gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales, sino con autorización de la mujer". La ley incluye nominativamente a la promesa de compraventa.
- 2. Forma Solemne de la Autorización de la Mujer (Inciso 7°): La autorización de la cónyuge debe ser específica para el negocio, otorgada por escrito o por escritura pública, o compareciendo e interviniendo de forma expresa y directa en el mismo acto de la promesa de compraventa ante Notario Público. No se admite una autorización verbal ni genérica.
2. Sanción Legal: Nulidad Relativa y Rescisión (Artículo 1757)
El artículo 1757 del Código Civil consagra la sanción aplicable a la omisión de la autorización conyugal:
- Acción de Nulidad Relativa de la Mujer: Los actos ejecutados por el marido sin la autorización requerida son relativamente nulos. La mujer, o sus herederos, pueden demandar judicialmente la rescisión de la promesa de compraventa.
- Plazo de Prescripción Cuatrienal (4 Años): La acción de nulidad prescribe en el plazo de 4 años contados desde la disolución de la sociedad conyugal (por muerte, divorcio o pacto de separación de bienes) o desde que cesa la incapacidad de la mujer, sin que pueda pedirse pasados 10 años desde el acto.
- Imposibilidad de Exigir el Cumplimiento Forzado: El promitente comprador no puede demandar al marido para que otorgue la escritura definitiva ni pedir que el juez firme en su rebeldía, porque el tribunal no puede forzar la venta de un bien social sin el consentimiento libre de la cónyuge.
3. Excepciones: Patrimonio Reservado de la Mujer (Artículo 150)
Si la propiedad raíz pertenece al Patrimonio Reservado de la Mujer Casada (artículo 150 del Código Civil) —adquirida por la mujer fruto de su trabajo o profesión separada de su marido—, la mujer puede prometer vender, enajenar e hipotecar el inmueble con total libertad jurídica y sin requerir la autorización del marido.
Comparecencia en promesas bajo el régimen de participación en los gananciales
En el régimen de participación en los gananciales del artículo 1792 del Código Civil, si bien cada cónyuge administra sus bienes, si la propiedad constituye la residencia principal de la familia se exige la autorización conyugal para evitar la desafectación como bien familiar.
Liquidación previa de la sociedad conyugal
Si los cónyuges se encuentran separados de hecho, un abogado puede redactar el pacto de separación total de bienes y liquidación simultánea previo a la firma de la compraventa.
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Preguntas frecuentes
¿Puede la mujer ratificar posteriormente la promesa firmada solo por el marido?
Sí. Conforme al artículo 1757, la mujer puede convalidar y sanear el acto viciado mediante una Escritura Pública de Ratificación y Aprobación de Promesa ante Notario Público.
¿Qué pasa con la promesa si el matrimonio está casado bajo Separación Total de Bienes?
En el régimen de separación total de bienes (artículo 159 y 1723 del Código Civil), cada cónyuge administra y dispone libremente de sus propios bienes raíces sin requerir la firma del otro cónyuge.
¿Aplica esta exigencia si la propiedad está declarada como Bien Familiar?
Si el inmueble fue declarado Bien Familiar (artículo 141 del Código Civil), rige una prohibición aún más estricta: se exige el consentimiento de ambos cónyuges bajo cualquier régimen patrimonial.
¿Cuánto cuesta en promedio autorizar una promesa con comparecencia de ambos cónyuges en notaría?
Los aranceles notariales por la autorización de firmas de una promesa con comparecencia conyugal suelen fluctuar entre $20.000 y $40.000 en notarías de Chile.
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