En periodos de volatilidad macroeconómica, alza de tasas de interés y encarecimiento de los costos de materiales de construcción, el mercado inmobiliario chileno ha presenciado cómo diversas empresas constructoras e inmobiliarias se han visto forzadas a declararse en quiebra o someterse a procedimientos de Reorganización y Liquidación Concursal regulados por la Ley 20.720. Para las familias que firmaron una promesa de compraventa en blanco o en verde y entregaron millones de pesos como pie inicial, esta noticia genera una angustia comprensible.
Afortunadamente, el ordenamiento jurídico chileno cuenta con un robusto sistema de protección patrimonial para los promitentes compradores personas naturales: la Póliza de Seguro de Garantía a Primer Requerimiento (exigida por la Ley General de Urbanismo y Construcciones - LGUC) y los derechos del consumidor en procesos concursales. En este artículo explicamos paso a paso cómo cobrar el seguro, recuperar tu dinero íntegro y verificar tus acreencias ante el Liquidador Judicial.
1. El Escudo Protector: La Póliza de Seguro de Garantía del Pie (LGUC)
El artículo 138 BIS de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece una de las garantías más importantes del derecho inmobiliario chileno:
- Obligación Legal de la Inmobiliaria: Toda inmobiliaria o empresa que celebre promesas de compraventa sobre viviendas en construcción (en verde o en blanco) donde el comprador entregue pagos a cuenta del precio (pie o cuotas mensuales), está obligada por ley a caucionar la devolución de dichos fondos mediante una Póliza de Seguro o Boleta Bancaria de Garantía.
- Póliza a Primer Requerimiento: La póliza de garantía es emitida por una Compañía de Seguros autorizada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) a favor del comprador. Es de ejecución inmediata ("a primer requerimiento"), lo que significa que la aseguradora debe pagar el dinero sin exigir un juicio civil previo si se comprueba el incumplimiento.
2. Pasos para cobrar la Póliza de Seguro de Garantía ante la Quiebra
Si la empresa inmobiliaria entra en liquidación concursal o paraliza las obras de forma definitiva, el promitente comprador debe seguir el siguiente procedimiento:
- Reunir la Carpeta de Documentos: Copia notarial de la promesa de compraventa, comprobantes de pago de las cuotas del pie (transferencias o depósitos bancarios) y la Copia de la Póliza de Seguro de Garantía Individual entregada por la inmobiliaria al momento de la firma.
- Enviar la Carta de Denuncia de Siniestro a la Aseguradora: Notificar formalmente a la Compañía de Seguros informando el incumplimiento de los plazos de entrega estipulados en la promesa o el inicio del proceso de liquidación concursal de la inmobiliaria.
- Liquidación y Pago de la Indemnización: La aseguradora liquida el siniestro y transfiere al comprador el 100% de los dineros entregados como pie, reajustados según el valor de la Unidad de Fomento (UF).
3. Verificación de Créditos ante el Liquidador Concursal (Ley 20.720)
Si existen saldos que no fueron cubiertos por el seguro (como gastos notariales o multas penales de la promesa), el comprador debe contratar un abogado especialista para hacerse parte en el Juicio Concursal de Liquidación ante el Juzgado Civil:
- Presentación del Escrito de Verificación Ordinaria de Créditos: Se acompaña la promesa de compraventa y cartolas bancarias dentro del plazo de 30 días hábiles desde la publicación de la resolución de liquidación en el Boletín Concursal.
- Cobro en la Junta de Acreedores: Los dineros obtenidos de la subasta de los terrenos y maquinarias de la inmobiliaria se reparten entre los acreedores según las preferencias legales fijadas por el Código Civil.
Representación jurídica en las asambleas de acreedores
El promitente comprador que verifica su crédito ante el tribunal civil tiene derecho a participar con voz y voto en las juntas de acreedores, fiscalizando los informes financieros del liquidador concursal y asegurando la oportuna restitución de los dineros entregados a cuenta del precio de la vivienda.
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Preguntas frecuentes
¿Puede la aseguradora negarse a pagar si la inmobiliaria no pagó la prima del seguro?
No. La Ley LGUC establece que la cobertura del comprador se mantiene plenamente vigente frente a la aseguradora aunque la inmobiliaria haya caído en mora en el pago de las primas con la compañía.
¿Qué pasa si la obra está casi terminada y los compradores quieren que se termine?
En el proceso de liquidación, la Junta de Acreedores o un nuevo desarrollador puede adquirir el proyecto para culminar las obras y proceder a la entrega de las viviendas a los promitentes compradores.
¿Dónde puedo revisar si una inmobiliaria está en proceso de quiebra en Chile?
Se consulta gratuitamente en el portal web oficial del Boletín Concursal de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (SUPERIR) ingresando el RUT de la empresa.
¿Interviene el SERNAC en casos de quiebra inmobiliaria masiva?
Sí. El SERNAC puede hacerse parte en el juicio concursal mediante demandas colectivas para defender los derechos de los consumidores afectados y agilizar la restitución de fondos.
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