Al firmar una promesa de compraventa sobre una vivienda, departamento o terreno en Chile, las partes se comprometen legalmente a celebrar el contrato definitivo en un plazo o condición determinada, pactando habitualmente severas cláusulas penales (multas de entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad) en caso de desistimiento unilateral. Sin embargo, en la práctica inmobiliaria surgen múltiples circunstancias imprevistas —como la pérdida de empleo del comprador, el rechazo definitivo del crédito hipotecario bancario, un traslado laboral imprevisto o el acuerdo de no perseverar por hallazgos en el estudio de títulos— que impulsan a ambas partes a dar por terminado el contrato de común acuerdo.
Para extinguir válidamente las obligaciones asumidas y evitar que una de las partes intente demandar en el futuro el cumplimiento forzoso o indemnizaciones de perjuicios ante los tribunales civiles, el Código Civil chileno (artículo 1567 inciso 1°) consagra la institución de la Resciliación o Mutuo Disenso (Mutuo Consentimiento). En este artículo explicamos cómo se redacta la escritura o contrato notarial de resciliación, cómo se restituyen los dineros y cómo recuperar los vales vista en custodia.
1. ¿Qué es la Resciliación según el Código Civil?
El artículo 1567 del Código Civil establece el principio jurídico fundamental de que "toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consienten en darla por nula".
En materia de promesas de compraventa, la resciliación es el acuerdo solemne por el cual el promitente comprador y el promitente vendedor declaran formalmente:
- Que han resuelto de mutuo acuerdo y en forma voluntaria dejar sin efecto la promesa de compraventa celebrada previamente.
- Que renuncian expresamente al cobro de las multas o cláusulas penales por desistimiento.
- Que se otorgan recíprocamente el más amplio, total y completo finiquito, declarando que nada se adeudan por concepto de gastos, daños o perjuicios.
2. Solemnidad y Redacción del Contrato de Resciliación
Por el principio de correspondencia de las formas consagrado en el derecho civil chileno, la resciliación debe otorgarse cumpliendo las mismas solemnidades que el contrato original:
- Si la Promesa fue suscrita por Escritura Pública: La resciliación debe otorgarse obligatoriamente por escritura pública ante Notario Público y subinscribirse al margen de la escritura matriz original en el protocolo notarial.
- Si la Promesa fue suscrita por Instrumento Privado Notariado: La resciliación se firma por instrumento privado con firma autorizada ante notario por ambas partes.
- Instrucciones Notariales de Devolución de Vales Vista o Pagarés: El documento de resciliación debe facultar expresamente al Notario Público para restituir al comprador los vales vista bancarios, cheques en garantía o pagarés que se encontraban depositados en custodia notarial bajo instrucciones.
3. Vía de Salida Directa: Condiciones Suspensivas Fallidas
Es importante recordar que si la promesa de compraventa contemplaba una condición resolutoria o suspensiva expresa (por ejemplo: "la promesa quedará sin efecto si el estudio de títulos arroja reparos no subsanables o si el banco del comprador rechaza el crédito hipotecario"), el comprador puede exigir la resolución automática del contrato y la devolución del 100% de su dinero acreditando la carta de rechazo bancario o el informe jurídico desfavorable, sin necesidad de pagar multas ni rogar el consentimiento del vendedor.
Liquidación de gastos y restitución de documentos mercantiles
En el instrumento de resciliación notarial se individualizan con exactitud los números de serie de los vales vista bancarios o cheques entregados en garantía, facultando al notario a inutilizar los pagarés de respaldo y certificar el término definitivo de toda vinculación patrimonial entre las partes.
Asesoría jurídica en la disolución de promesas inmobiliarias
La redacción de un contrato de resciliación blindado evita que las partes queden expuestas a demandas civiles posteriores, asegurando la recuperación íntegra de los abonos y la liberación de los vales vista depositados en custodia notarial.
Para redactar contratos de resciliación blindados o tramitar la devolución de garantías inmobiliarias, conoce nuestro servicio de contratos y poderes, escrituras de compraventa y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puede una sola de las partes resciliar unilateralmente la promesa de compraventa?
No. La resciliación requiere por definición el mutuo acuerdo de ambas partes. Si una de las partes no acepta, se debe recurrir a la resolución judicial o a las condiciones pactadas.
¿Qué pasa si la inmobiliaria se niega a firmar la resciliación tras el rechazo del crédito bancario?
Si la promesa incluía la cláusula de contingencia bancaria, se notifica mediante carta notarial y se interpone demanda civil o denuncia ante el SERNAC para exigir la devolución con reajustes.
¿Cuánto cuesta en promedio otorgar una resciliación notarial de promesa?
Los gastos notariales por autorización de firmas en instrumento privado fluctúan entre $20.000 y $40.000, o entre $50.000 y $90.000 si se realiza por escritura pública.
¿Se deben pagar impuestos por resciliar una promesa de compraventa?
No. Al no haberse producido la transferencia del dominio del inmueble ni la enajenación, la resciliación no genera IVA ni impuesto a la renta.
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