Al celebrar una escritura pública de compraventa de un bien raíz en Chile, la obligación del vendedor no se agota con la mera entrega de las llaves y la firma del contrato. La ley establece que el vendedor contrae dos obligaciones fundamentales con el comprador: la entrega o tradición de la cosa, y el saneamiento de la cosa vendida (artículo 1824 del Código Civil).
La obligación de saneamiento comprende dos aspectos de inmensa trascendencia: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la casa (saneamiento de la evicción) y responder por los vicios ocultos del inmueble. En este artículo explicaremos en detalle qué es la evicción de una propiedad, cómo debe actuar el vendedor si un tercero demanda al comprador reclamando derechos sobre el inmueble y cuáles son las indemnizaciones exigibles.
1. ¿Qué es la evicción de una propiedad?
La evicción es la privación total o parcial que sufre el comprador de la propiedad comprada, en virtud de una sentencia judicial firme dictada por una causa legal anterior a la venta.
Ocurre, por ejemplo, cuando tras la compraventa aparece un heredero omitido de la sucesión previa, un acreedor con un embargo no detectado o un tercero que interpone una demanda reivindicatoria acreditando un mejor título de dominio sobre la propiedad.
2. La obligación de citación de evicción al vendedor
Si el comprador es demandado en juicio por un tercero que pretende arrebatarle el dominio de la casa o departamento, el comprador no debe defenderse solo. La ley chilena le otorga el derecho indispensable de citar de evicción a su vendedor:
- Citación en la contestación de la demanda: Antes de contestar la demanda del tercero, el comprador solicita al juez que notifique al vendedor para que este concurra al juicio a defender los títulos de la propiedad.
- Asunción de la defensa por el vendedor: Al ser citado, el vendedor pasa a tomar la defensa del juicio a su costa, asumiendo la responsabilidad legal de demostrar que vendió un título limpio.
3. Consecuencias si se produce la evicción (Indemnizaciones)
Si a pesar de la defensa en el juicio el tribunal dicta sentencia firme despojando al comprador del inmueble (evicción total o parcial), el vendedor queda obligado a indemnizar íntegramente al comprador conforme al artículo 1847 del Código Civil:
- Restitución total del precio: Devolución del 100% del precio pagado por la compraventa, aunque la propiedad haya disminuido de valor con posterioridad.
- Costas del juicio: Reembolso de todas las costas judiciales y honorarios de abogados en que incurrió el comprador para defenderse.
- Aumento de valor (plusvalía): Reembolso del mayor valor que haya adquirido la propiedad entre la fecha de la compraventa y la fecha de la sentencia de evicción.
- Pago de mejoras: Devolución del valor de todas las mejoras útiles y necesarias realizadas por el comprador en el inmueble.
4. Cláusulas de saneamiento en la escritura pública
Toda escritura pública de compraventa redactada por un abogado especialista incluye la declaración explícita en que el vendedor se obliga al saneamiento de la evicción y vicios redhibitorios de conformidad a la ley, garantizando que el título traslaticio es inatacable.
Renuncia al saneamiento de evicción y buena fe contractual
Aunque las partes pacten en la escritura que el comprador renuncia a la evicción, dicha renuncia carece de valor si el vendedor conocía la existencia del juicio o derecho del tercero y lo ocultó de mala fe al comprador al momento de escriturar.
Restitución de las costas del juicio e intereses
En caso de producirse la evicción total del inmueble por sentencia firme, el vendedor no solo debe devolver el precio de compraventa reajustado por la plusvalía, sino también indemnizar todas las costas procesales y honorarios de abogados en que incurrió el comprador para defenderse.
Reembolso del valor de las mejoras útiles introducidas
Al producirse la evicción total por sentencia judicial, el vendedor indemnizará no solo el precio de venta recibido, sino también el valor comercial de todas las mejoras y remodelaciones introducidas en la finca por el comprador.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede renunciar a la obligación de saneamiento de la evicción en la escritura?
Las partes pueden pactar la renuncia a la evicción. Sin embargo, el vendedor estará obligado a devolver el precio recibido, salvo que el comprador haya comprado a sabiendas del riesgo de evicción y tomado el peligro sobre sí.
¿Expira la obligación de citar de evicción al vendedor?
La obligación del vendedor de defender al comprador en juicio es imprescriptible mientras dure la amenaza judicial. El derecho a cobrar las indemnizaciones tras la evicción prescribe en 4 años.
¿Qué es la evicción parcial de un inmueble?
Ocurre cuando el comprador es privado no de la totalidad de la casa, sino de una franja o parte del terreno (por ejemplo, por un deslinde erróneo con el vecino). El comprador puede pedir la rescisión de la venta o la indemnización proporcional.
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