En el mercado de viviendas nuevas en Chile, adquirir un departamento o casa "en blanco" (cuando el proyecto está en planos y aún no inician las excavaciones) o "en verde" (cuando el edificio se encuentra en plena fase de faenas constructivas) es una de las estrategias de inversión preferidas por las familias e inversionistas, permitiendo acceder a precios de lista con importantes descuentos de preventa y pagar el pie inicial en cómodas cuotas mensuales durante 18, 24 o 36 meses.
Sin embargo, entregar millones de pesos a una empresa inmobiliaria por un inmueble que materialmente aún no existe entraña un altísimo riesgo patrimonial si la constructora enfrenta problemas de insolvencia, paralizaciones de obras o solicita la liquidación concursal (quiebra) antes de entregar las llaves. Para terminar con los fraudes históricos y proteger el patrimonio de los compradores, el legislador chileno promulgó la Ley N° 20.007 que incorporó el Artículo 138 BIS a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Esta norma de orden público impone a toda inmobiliaria la obligación legal estricta de caucionar la totalidad de los anticipos mediante una Póliza de Seguro de Garantía o Boleta Bancaria. En este artículo explicamos cómo funciona este resguardo y cómo cobrarlo de forma inmediata.
1. El Mandato Legal Obligatorio del Artículo 138 BIS de la LGUC
El artículo 138 BIS de la LGUC establece una exigencia ineludible para las empresas inmobiliarias y constructoras en Chile:
- 1. Obligación de Caucionar todo Anticipo de Dinero: La persona natural o jurídica que celebre promesas de compraventa sobre inmuebles que no cuenten con la Recepción Definitiva de Obras otorgada por la DOM, en las cuales se entreguen dineros a cuenta del precio (reservas o cuotas de pie), "debe garantizar la devolución de los dineros entregados mediante una póliza de seguro o boleta bancaria a favor del promitente comprador".
- 2. Monto de la Cobertura: La póliza debe caucionar el 100% de la suma entregada a cuenta del precio, debidamente reajustada en Unidades de Fomento (UF) para proteger el poder adquisitivo frente a la inflación.
- 3. Carácter Irrenunciable de la Norma: El artículo 138 BIS dispone que las cláusulas contractuales en que el comprador renuncie anticipadamente a esta garantía legal son absolutamente nulas de pleno derecho.
2. Causales de Cobro y Ejecución de la Póliza de Seguro
La póliza de garantía es un seguro a primer requerimiento que se activa en favor del comprador ante la ocurrencia de los siguientes hechos:
- Incumplimiento del Plazo de Entrega o Retraso Grave: Si transcurre el plazo de entrega estipulado en la promesa de compraventa (más los días de gracia permitidos) sin que la inmobiliaria obtenga la recepción definitiva municipal ni otorgue la escritura definitiva.
- Quiebra o Liquidación Concursal de la Inmobiliaria (Ley 20.720): Si la empresa constructora o inmobiliaria es declarada en quiebra judicialmente.
- Paralización Prolongada o Abandono de las Obras: Si la Dirección de Obras Municipales caduca el permiso de edificación o la obra queda paralizada indefinidamente.
3. Procedimiento para el Cobro Directo ante la Aseguradora
Verificado el incumplimiento de la inmobiliaria, el comprador no necesita demandar a la empresa en un largo juicio civil: concurre directamente a la compañía de seguros con la copia autorizada de la promesa notarial, el certificado de póliza y los comprobantes de pago de las cuotas, debiendo la aseguradora restituir el 100% de los dineros en UF dentro del plazo de liquidación.
Fiscalización del SERNAC y multas a inmobiliarias
El Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) y los Juzgados de Policía Local fiscalizan activamente que las inmobiliarias no condicionen la venta a la renuncia de la póliza de garantía, aplicando severas multas a beneficio fiscal ante cualquier infracción a la Ley del Consumidor.
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Preguntas frecuentes
¿Cubre la póliza de garantía del artículo 138 BIS la indemnización de perjuicios morales?
No. La póliza garantiza exclusivamente la devolución íntegra del dinero entregado por concepto de pie y cuotas anticipadas reajustadas en UF, debiendo demandarse otros perjuicios en juicio civil.
¿Qué pasa si la inmobiliaria entrega una póliza con vigencia vencida?
La inmobiliaria está obligada por ley a renovar la póliza periódicamente mientras no se obtenga la recepción final. Si no entrega el certificado renovado, incurre en infracción sancionada por la LGUC.
¿Aplica esta obligación si compro una vivienda que ya tiene recepción definitiva municipal?
No. Si la propiedad ya cuenta con Recepción Definitiva total de la DOM (vivienda para entrega inmediata o usada), no rige el artículo 138 BIS de la LGUC.
¿Tiene algún costo para el comprador la contratación de la póliza de seguro?
No. El costo de la prima del seguro de garantía es de exclusivo cargo y costo de la empresa inmobiliaria vendedora.
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