En el mercado inmobiliario chileno, el momento más delicado de toda transacción es el pago del precio de compraventa. Para el vendedor, el temor principal es firmar la escritura sin la certeza de recibir el dinero acordado. Para el comprador, el riesgo inverso es entregar los fondos al vendedor antes de que la propiedad quede efectivamente inscrita a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Para resolver este dilema de desconfianza cruzada y brindar total seguridad jurídica a ambas partes, la práctica notarial y legal en Chile utiliza la figura del pago en vale vista mediante instrucciones notariales de custodia. En este artículo explicamos detalladamente qué es un vale vista bancario, cómo se redactan las instrucciones en notaría y cuáles son los requisitos estrictos para su liberación.
¿Qué es un vale vista bancario nominativo?
Un vale vista es un documento emitido por una institución bancaria que certifica que el banco ha tomado los fondos de la cuenta del ordenante (el comprador) y los mantiene bajo su custodia para ser pagados exclusivamente a la persona indicada en el documento. Para garantizar la máxima seguridad en una compraventa, el vale vista debe emitirse con dos requisitos clave:
- Nominativo: Emitido expresamente a nombre del vendedor (o del banco acreedor que alza la hipoteca previa). Únicamente la persona nombrada en el documento puede cobrarlo.
- Con cláusula "Tomador": Se estipula que en caso de no cumplirse las condiciones del negocio, el vale vista debe ser devuelto al tomador (el comprador).
¿Cómo funcionan las Instrucciones Notariales de custodia?
Al momento de concurrir a la notaría a firmar la escritura de compraventa, el comprador entrega los vales vista físicos al notario titular. Simultáneamente, el comprador y el vendedor suscriben un documento denominado Instrucciones Notariales de Pago.
En estas instrucciones, las partes ordenan formalmente al Notario Público custodiar los vales vista en la caja fuerte de la notaría y fijan las condiciones exactas bajo las cuales deberán ser entregados al vendedor o devueltos al comprador:
- Condición de entrega al vendedor: Se instruye al notario entregar los vales vista al vendedor una vez que se le presente el Certificado de Dominio Vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces, acreditando que la propiedad ha quedado inscrita a nombre del comprador libre de todo embargo, hipoteca o prohibición no autorizada.
- Condición de devolución al comprador: Se fija un plazo máximo (por ejemplo, 60 o 90 días). Si transcurrido dicho plazo la propiedad no ha podido inscribirse a nombre del comprador por reparos de títulos no subsanados o retracto legal, el notario restituirá los vales vista al comprador sin necesidad de juicio.
Paso a paso: Desde la firma hasta el cobro del vale vista
El camino del pago seguro abarca las siguientes fases cronológicas:
- El comprador solicita la emisión del vale vista en su banco.
- Se firma la escritura de compraventa y se suscriben las instrucciones notariales en notaría.
- El abogado ingresa las copias autorizadas de la escritura al Conservador de Bienes Raíces.
- El CBR practica la inscripción de dominio y emite el Certificado de Dominio Vigente.
- El vendedor (o su abogado) retira el Certificado de Dominio Vigente en el CBR y lo presenta en la notaría.
- El notario verifica el cumplimiento de las instrucciones y entrega el vale vista timbrado al vendedor para su cobro en caja bancaria.
Procedimiento en caso de extravío de un vale vista en custodia
En el improbable caso de extravío o hurto de un vale vista depositado en custodia notarial, el comprador tomador debe iniciar un procedimiento bancario de cancelación y reemplazo del documento ante la entidad emisora, notificando formalmente al notario custodio.
Cobro de vales vista por el banco acreedor original
Cuando la propiedad vendida tiene una hipoteca previa, las instrucciones notariales estipulan que un vale vista se emitirá a nombre del banco acreedor previo por el monto exacto de la liquidación de prepago. El saldo remanente de la ganancia se emite en un segundo vale vista a nombre del vendedor.
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Preguntas frecuentes
¿Tiene algún costo dejar los vales vista en custodia en la notaría?
Las notarías cobran un arancel fijo por la custodia de documentos e instrucciones notariales, el cual suele incluirse dentro de los gastos notariales generales de la compraventa.
¿Qué pasa si el notario pierde el vale vista dejado en custodia?
El notario responde como custodio de fe pública. En caso de extravío en el protocolo notarial, el comprador debe iniciar un procedimiento bancario de inutilización y emisión de duplicado de vale vista.
¿Puede el vendedor cobrar el vale vista con una copia simple del Conservador?
No. Las instrucciones notariales exigen habitualmente la presentación del Certificado de Dominio Vigente original e Hipotecas emitido por el CBR con fecha reciente.
¿Se pueden dejar transferencias electrónicas en custodia notarial?
Las notarías no custodian transferencias bancarias en sus cuentas corrientes personales. El instrumento idóneo exigido en la práctica notaril chilena es el vale vista físico nominativo.
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