Comprar una casa o departamento usado suele realizarse tras un par de visitas inspeccionando el estado visible de la propiedad. Sin embargo, semanas o meses después de firmar la escritura pública de compraventa y mudarse, el nuevo dueño descubre fallas graves que estaban ocultas a simple vista: filtraciones severas en cañerías de agua o gas embutidas en los muros, vicios estructurales en fundaciones, termitas en la techumbre o rajaduras disimuladas con pintura reciente.
Ante el hallazgo de desperfectos graves que hacen inhabitable el inmueble o disminuyen drásticamente su valor, el Código Civil chileno (artículos 1857 al 1873) otorga al comprador la protección de la garantía por vicios redhibitorios. En este artículo explicamos qué requisitos exige la ley para calificar un vicio como oculto, qué demandas judiciales se pueden interponer y cuáles son los plazos fatales para accionar.
1. Requisitos legales para que exista un Vicio Redhibitorio
No cualquier imperfección menor en una casa usada califica como vicio redhibitorio. Para que el juez ordene la rescisión de la venta o la devolución del dinero, deben concurrir tres requisitos legales estrictos:
- Haber existido al tiempo de la venta: La falla estructural o la filtración debe haber tenido su origen o germen antes o al momento de otorgarse la escritura de compraventa. No aplican fallas provocadas por el mal uso posterior del comprador.
- Ser grave: La imperfección debe ser de tal magnitud que el inmueble no sirva para su uso natural (residencia), o solo sirva imperfectamente, de modo que sea presumible que el comprador no lo habría comprado o habría pagado un precio mucho menor de haberlo sabido.
- Haber sido oculto: Que el vendedor no lo haya manifestado al comprador y que este último lo haya ignorado sin negligencia grave de su parte (que no fuera un defecto evidente que cualquiera habría notado a simple vista).
2. Las dos acciones judiciales a favor del comprador
Frente a la presencia de un vicio redhibitorio acreditado por peritos, el artículo 1860 del Código Civil otorga al comprador la facultad de elegir entre dos acciones legales:
- Acción Redhibitoria (Rescisión del contrato): Se demanda la anulación completa de la compraventa. El comprador devuelve la propiedad al vendedor y este queda obligado a restituir el 100% del precio pagado, más indemnización de perjuicios si actuó de mala fe conociendo el vicio.
- Acción Estimatoria o Quanti Minoris (Rebaja de Precio): El comprador conserva la propiedad, pero demanda judicialmente la restitución de la fracción del precio equivalente al costo de reparación de las fallas estructurales.
3. Plazos fatales para interponer la demanda judicial
En el derecho inmobiliario chileno, los plazos para accionar por vicios redhibitorios son muy breves y se cuentan desde la entrega real de la propiedad:
- Acción Redhibitoria (anulación de la venta): Prescribe en el plazo fatal de 1 año contado desde la entrega material del bien inmueble.
- Acción Estimatoria (rebaja del precio): Prescribe en el plazo fatal de 18 meses (1 año y medio) desde la entrega material.
Tratándose de viviendas nuevas vendidas por inmobiliarias, rige además la responsabilidad especial de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), la cual establece plazos de garantía de 10 años para fallas en estructuras, 5 años para elementos constructivos e instalaciones, y 3 años para terminaciones.
Inspección por peritos calificados antes de demandar
Antes de entablar la demanda judicial por vicios redhibitorios, se recomienda encargar una inspección técnica a un ingeniero o arquitecto perito judicial, cuyo informe servirá como prueba fundamental para demostrar la preexistencia y gravedad del defecto oculto.
Responsabilidad del vendedor por mala fe y ocultamiento
Si durante el proceso judicial se demuestra que el vendedor conocía la existencia de la falla estructural u ocultó deliberadamente las filtraciones de la casa antes de vender, la ley lo sanciona obligándolo a indemnizar todos los perjuicios directos e indirectos causados al comprador.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor eximirse de responder por vicios ocultos en la escritura?
Las partes pueden pactar una cláusula de renuncia a los vicios redhibitorios en la escritura. Sin embargo, dicha renuncia es nula si el vendedor conocía el vicio y actuó de mala fe sin declararlo al comprador.
¿Qué peritajes se requieren para probar un vicio redhibitorio en un juicio?
Se requiere un informe pericial elaborado por un Ingeniero Civil, Arquitecto o Constructor Civil colegiado que certifique el origen preexistente y la gravedad técnica de la falla.
¿Cubre la garantía si la casa usada requiere pintura o cambio de tejas visibles?
No. Las imperfecciones visibles a simple vista que el comprador pudo constatar en sus visitas de inspección no califican como vicios ocultos.
¿Cuánto demora un juicio civil por vicios redhibitorios en Chile?
Un juicio ordinario civil por vicios redhibitorios e indemnización de perjuicios suele tomar entre 1 y 2 años de tramitación.
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